Vandaag ontvangen van Heering en graag met de lezers gedeeld.
Onze vorige nieuwsflits met betrekking tot de recente wijzigingen in de Franse plus-value wetgeving heeft veel reacties losgemaakt. Begrijpelijk: iemand die dacht bij verkoop van zijn Franse onroerend goed na het 15e bezitsjaar geen rekening meer te hoeven houden met afdracht van plus-value belasting heeft daar nu nog eens 15 jaar mee te maken, en de geleidelijke afbouw van de plus- value is wel erg geleidelijk!
Kunt u nog iets doen?
Stel: u hebt uw Franse onroerend goed 10 jaar in bezit. Bij verkoop vóór 1 februari 2012 kan 50% van de plus-value belasting afgeboekt worden, na 1 februari 2012 is dat nog maar 10%.
Mocht u er toch al over denken het onroerend goed door te schuiven naar de kinderen dan kunt u overwegen dit vóór 1 februari 2012 te doen tegen een reële prijs, met betaling van het "oude" plus-value tarief. Wanneer de kinderen de woning enige tijd later verkopen hoeft alleen maar het nieuwe tarief betaald te worden over het verschil tussen aankoopprijs kinderen en verkoopprijs kinderen. Dit is een manier om met het oog op de plus-value belasting een hogere verkrijgingsprijs te creëren.
Een andere mogelijkheid is schenking aan de kinderen, maar helaas moet in dat geval met schenkbelasting rekening gehouden worden: de Franse tarieven zijn redelijk vriendelijk, maar helaas heft ook Nederland voor zover Frankrijk niet heft.
Een volgende methode kan zijn verkoop van de woning aan een SCI welke wordt gehouden door de eigenaar of de eigenaar met zijn gezin. Wanneer de SCI het bezit naderhand verkoopt hoeft wederom slechts plus-value te worden betaald over het verschil tussen de verkrijgingsprijs van de SCI en de uiteindelijke verkoopprijs.
Helaas is de methode van inbreng in de SCI tegen uitgifte van aandelen alleen nog maar mogelijk tegen het nieuwe plus-value tarief.
Conclusie: wanneer u toch al aan dacht aan overheveling van uw Franse onroerend goed naar de volgende generatie, of aan verkoop (met winst) binnen niet al te lange tijd, dan kan actie op korte termijn met overdracht vóór 1 februari 2012 uiterst lonend zijn.
Voorbeeld:
U kocht 15 jaar geleden een huis in Frankrijk voor omgerekend • 500.000•. De waarde nu is • 2.500.0000.
Wanneer u vóór 1 februari 2012 verkoopt is geen plus-value belasting verschuldigd. Wanneer u wel in 2012, maar na 1 februari verkoopt, bedraagt de plus-value • 304.000.
Bent u van plan bent over niet al te lange tijd te verkopen, maar niet vóór 1 februari 2012, dan valt een tussentijdse verkoop tegen de reële waarde te overwegen. De transactiekosten bedragen dan • 162.000. Een verkoop in de daarop volgende periode is dan vrij van plus- value, zodat wordt bespaard • 304.000 minus • 162.000 = • 142.000.
Bij aankoop door een eigen SCI zijn er wat extra kosten (ongeveer • 4.000), maar u vermijdt daarmee de heffing ISF à
π % per jaar over • 2.500.000,--, ofwel • 6.250 per jaar.
Ook kan gedacht worden aan een koop met financiering, waardoor het Franse vermogen daalt tot het saldo van de waarde van het onroerend goed minus financiering .
Aanbod:
Wij bieden de geïnteresseerde geadresseerde van deze nieuwsflits het volgende aan:
u noteert de essentiële gegevens van uw Franse onroerend goed situatie:
wanneer en voor welke prijs (omgerekend in euros) hebt u het onroerend goed gekocht en hoeveel aftrekbare verbouwingskosten zijn er gemaakt ?
wat is de reële waarde van het onroerend goed op dit moment?
zijn er concrete plannen tot verkoop?
zijn er reële plannen om te schuiven naar de volgende generatie of anderen?
is er behoefte aan liquiditeit en zou het Franse onroerend goed als onderpand kunnen dienen?
Wanneer u deze gegevens mailt naar info@heeringassociates.eu en aangeeft hoe en wanneer u te bereiken bent dan bellen wij om kort aan te geven of het wellicht de moeite loont 'iets te doen'.
Dit eerste, korte gesprek op basis van de door u per mail omschreven situatie beschouwen wij als service die wij verlenen op basis van de volgende benadering:
wij zijn er niet op uit u te pushen overbodige dingen te doen;
de wijzigingen in de plus-value wetgeving zijn echter zo ingrijpend dat het in bepaalde gevallen jammer zou zijn als er niets gedaan wordt;
wanneer er iets gedaan moet worden is snelheid geboden, want 1 februari 2012 komt iedere dag een dag dichterbij!
Voor het goede begrip: ons aanbod voor een kort gesprek omvat geen advies of bepaalde kosten wel of niet voor plus-value aftrek in aanmerking komen. Wij adviseren u daar graag over, maar dat moet zorgvuldig gebeuren en kan niet in het kader van een eerste oriëntatie. Weest u daarom zeer voorzichtig met het inschatten van de onder a. bedoelde aftrekbare verbouwingskosten.
Wilt u verder van gedachten wisselen dan bent u uiteraard welkom om telefonisch of per mail te overleggen.
Heering Associates
Gebouw De Koophandel
Herengracht 141
1015 BH Amsterdam
+31 20 722 21 11
www.heeringassociates.eu
info@heeringassociates.eu
Geen opmerkingen:
Een reactie posten